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“尾房”只是这其中一个特别有代表性的细分领

  自“互联网+”的概念被提起,各行各业都尝试通过加上互联网的方式来颠覆和变革自己。而作为牵动过去20年中国经济的支柱产业——房地产业,很遗憾在“房产电商”概念的昙花一现后,直到今天也没有出现一个“互联网+房产”的典型案例和行业代表。

  从“尾房”概念中不难看出,“尾房”最大的痛点是:因为房源有限无法覆盖成本,推广、有经验的销售甚至售楼处这些资源被悉数撤出,对于买房人而言,根本没有机会知道这些尾房的存在,带来的连锁效应则是开发商想卖掉这批尾房,也是遥遥无期了。

  众所周知,互联网的最大价值就是打破信息的不对称。在“互联网+”大潮中涌现的众多代表性的商业模式,如阿里巴巴打破了渠道商对B和C之间信息封锁,瓜子二手车打破了中间商对买卖双方制造的信息不对称,“尾房网”也充分的抓住这一点,尾房网进驻盐城以后,在尾房房源搜集上投入大量人力物力,目前盐城主城区(亭湖、盐都区)的大部分2018年前交付的尾房均在“尾房网”的电脑、APP和小程序用户端口获得全方位的展示,而2018年以后的尾房房源,尾房网正在进一步甄选、验房、采集资料,务求让盐城买房人一站式看遍全城尾房,能够先在线上完成对尾房房源的筛选。

  亟待这个团队去解决。等于是把过去的宣传方式从平面媒体、电视媒体上换到了互联网上,后期,尾房和烂尾楼、概念的区隔,据观察,其次,价值仍然停留在流量变现的广告、宣传服务。

  究其原因,第一,即便在这一轮互联网大潮中,房地产仍然是利润高、自有体系强不受冲击的行业;第二,房地产行业的强“LBS”(基于位置的服务)属性,使得互联网本身打破地域限制、提高成交效率的优势对房地产行业来说影响甚微。

  这个小“品类”如何成为买房人的新选择,不同的业态,也是不小的挑战。更何况,这对尾房网处理这一类房源的专业能力是一个巨大的挑战。不同的产权背景,都将成为横亘在尾房网面前的障碍,互联网对房产行业的影响,

  鉴于目前仍然是一个“期房”的市场,很多买房人对尾房的存有疑虑,总觉得是“挑剩下的”房子,尾房网在筛选房源时设有专业的评估师团队先验房,再上线展示和销售,尽最大可能打消买房人的疑虑。

  客观的来说,“尾房网”选择放弃利润丰厚、竞争激烈的渠道分销、二手房销售,而选择一开始就啃“尾房”这样的硬骨头,还是有比较深刻考量。

  但是,这个机会又蕴含着矛盾的买房逻辑,从村庄到城市,从县级市到地级市,从三四线到一二线,房价是不断升级的,但是买房人的购买力却很羞涩,永远在追着房价走,很痛苦。

  “尾房网”自在南京成立后,第二站选择在盐城发力,因为三四线城市积压了大量的尾房。以盐城为例,截至2018年年底,盐城在售的房产面积高达200万方,按照尾房的定义,即20%为尾房,尾房存量面积估计高达40万方,现存尾房房源量已经达到7000套左右。这7000多套尾房分布于盐城的各大区域,很多尾房甚至在早已交付居住的小区里,被认为只是还没有入住。

  上文提及,房产交易的一大痛点始终是信息不对称,“尾房”的存在更是放大了这个痛点。对开发商而言,大量的尾房因为没有推广和人工成本而导致房价有打折或者优惠空间,却又苦于没有推广和人工维护而迅速被市场遗忘;对买房人来说,客观存在的便宜房子,却因为它们分布在全城各处,甚至是已经交付居住的小区里,以普通人的身份实在很难知晓,即便知道,看房也需要舟车劳顿一个楼盘一个楼盘的跑,还不知道找谁带自己看,劳心又费神。最后还很大概率会“错过好的房子”或“买到错的房子”。

  这样一来,买新房,随着近年来地价的上涨,新房的房价越来越高企;买二手房,房龄老化、税费交易费额外成本太高。特别是棚改后货币化拆迁政策收紧,买房人手上“票子”变少之后,买房的选择更少。

  概念普及:房地产项目过了主推期(通常为8-12个月),就进入尾盘期,通常会剩下20%的房源,此时房源有限,房地产商不会再做大幅推广,广告和人员投入不得不进行缩减,因此而剩下的房子,被房地产行业称为尾房。

  最近,在江苏北部的三线城市盐城,有一家正在起步阶段的房产网站却很值得业内关注。因为这个网站的发力点是房产行业从业者“闻风丧胆”老大难的“尾房”。

  首先,从政策考量,无论承认与否,房地产行业正处在巨大变革的前夜。无论是“房子是用来住的,不是用来炒的”,还是房产税的酝酿,或是房产空置税的提出,都将改变过去20年房地产的支柱地位,“住”的属性将大大替代“金融”属性。可以预见,剥离“金融”属性后的楼盘项目,成为“尾房”的可能性将大大增加,未来开发商需要具备专业处理“尾房”的能力的渠道;而尾房大比例以“现房”形式存在,符合“居住”定位,未来买房人买尾房的可能性也大大增加。“尾房网”选择提前布局这个领域,也是对未来中国房地产发展的预判和实践。

  总的来说,从过去到现在,房产交易的一大痛点始终是信息不对称,“尾房”只是这其中一个特别有代表性的细分领域而已。

  尾房网在盐城还在全力搜集和上线的尾房房源,而尾房网和开发商直接大批量谈尾房销售,至少有7000多套的存量,想要全数厘清是一个工作量巨大的专业工作。不同的商业条件,如果尾房网布局到盐城的县级市,但是考虑到在仅在盐城主城区,本身80%以上的尾房均价低于同地段在售的新房&二手房价格,“尾房”作为一个极小的品类,估计可以争取到更加优厚的商业条件,买尾房的带看服务体验,作为品类的开创者,在“新房”“二手房”市场正酣的此刻,目前尾房网解决了对房源的展示。

  其本质并没有变化。从而使房价的优惠空间更加有保障。在盐城,但现阶段,尾房网目前在国内没有可借鉴的成熟案例。这一工作量还会继续加大,要厘清的房源会更加复杂。

  从互联网的风口开始,世界被就不断被重构,很多固有观念中的“烦”“硬骨头”都变成了风口起飞的资源,得到《梁宁产品思维30讲》里讲过一个故事,中国有个化学家,到天津塘沽海边,看到了海滩上白茫茫一片全是盐。他说,作为一个学化学的人,看到这么丰富的资源,如果还没有一点雄心,那也太窝囊了。而反观天天在海边的渔民并不知道能从大海中提出盐,他们只能到风高浪大里去打渔,只能抱怨海浪,无法认识海浪其实是资源。

  正如今天的“尾房”,业内怕他烦他,买房人不敢买他,事实上,“尾房”将成为互联网+房产模式探索的最大资源。

  业内普遍对2019年的棚改政策抱有悲观的看法,但事实上三四线城市的棚改步伐并未完全停滞,只是以缩减规模、更加理性的方式在进行;此外,在国家层面上,只要城市化进程还未完成,各城市仍然背负着“进程指标”,只是目前这个“指标”更加隐蔽。换言之,人口从村庄流向城市,从县级市涌向地级市,从三四线城市流向一二线城市的趋势在短期不会改变,三四线城市对于房地产行业而言,仍然有很大的机会。

  从尾房网APP和官方网站上可以看出,除了对房源的展示以外,尾房网上线的房源基本都有折扣,折扣力度从9.6折到8折不等。

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